截至目前，北京入市限竞房31个项目，一般项目网签率只有三四成。预计在一年时间左右，入市的限竞房将高达5万套左右。2019年，北京限竞房项目几乎已进入生死存亡之秋。

　　对于管理层而言，如果说是否已经到了需要对限竞房供应结构进行适当调整，以改变市场供需错位的现状还需要论证的话；对于开发商而言，则是已经到了对限竞房投资、定位、融资、规划、施工等进行一系列重新认知和定位的关键时刻。

　　中原地产研究院发布的统计数据显示，截至目前，北京楼市供应商品房住宅4万套，合计签约只有243万套，刷新历史最低纪录。

　　2019年新房网签下创历史新低的同时，2019年供应已占据楼市半壁江山的限竞房成交更是难掩低迷。

　　数据显示，当前共有36个限竞房项目合计21251套入市销售，但网签只有4186套，网签比例只有197%。考虑网签滞后性因素，实际限竞房的销售去化占比也不足40%，库存超过万套。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，对于限竞房来说，开盘能去化三四成已经及格，如果卖掉一半就已经属于优秀。

　　统计显示，截至目前北京累计供应的限竞房土地合计84宗地块、85个项目、797万平方米。在今年成交的63宗地块中，40宗为限竞房地块，占比约635%。预计2019年一年左右的时间内，北京要入市的限竞房住宅土地在550万平方米左右，至少有5万套左右限竞房房源进入市场。供应井喷和成交量萎缩将带来整体商品房库存的大幅上涨。当下楼市商品房住宅库存已经接近7万套，刷新近三年最高纪录。

　　在此背景下，价格战已经难以避免。据相关机构统计，当期超过八成的限竞房项目均有不同程度的价格优惠。一些楼盘推出的“特价房”甚至单价低于政府限价上线的数几千元，总价下降幅度达几十万元。

　　一些项目则一改往日先推好房源的营销策略，抢先推出优质房源，大有先过了今天再说的意味。一位销售人员告诉北京商报记者，限竞房的价格上限已被限定，好房源留着涨价销售的空间已不具备，营销策略必然随之调整。而毗邻的竞品项目则随之做出应对：在一期开盘去化率不足五成的情况下，立即抢开二期房源，用更好的房源圈粉客户，回击对手。

　　中粮置地北京公司营销管理中心副总经理沈笑啸表示，2016年以前经历过多年调控的一线营销人员对高房价、高地价，怎么营造产品确保项目安全都有一套自己的经验和方法。限竞房因为便宜，大家认为会一把全清。但整个楼市逻辑发生了变化，原来销售人员具备的那些能力可能不管用了，甚至项目可能在定位之初就存在缺陷，企业必须尽快对操盘思路进行调整。

　　一位楼市观察人士告诉北京商报记者，当前楼市同质化严重已成为常态。“7090”政策下，楼市上90平方米户型集中供应，已经形成饱和状态，而且这些项目的产品户型大同小异，缺乏差异化创新。购房者看了又看、选了优选，犹豫不决。

　　更为关键的是，90平方米户型占主流的供应现状与当前楼市的主流需求形成供需的错位。实际上，从当前成交上来看，限竞房项目中120平方米以上的大户型产品在价格上几乎没有太多优惠的情况下，去化率也远远高于90平方米以下的房源。究其原因就是大户型项目符合当前改善型购房家庭的需求，而改善型家庭通常为换房客户，资金能力有所保障。

　　相反，对应刚需的90平方米户型则没有那么好的运气了。这一点也能从二手房市场的表现看出端倪。

　　在2019年11月北京成交的11万套二手房中，面积在100平方米以下房源占747%，60平方米以下成交套数最多，为3806套，这表明刚需购房多数为首次置业。目前新房市场上限竞房动辄单价达到5万元的项目也比比皆是，刚需首套房首付也在200万元左右。在当前货币政策仍趋紧、难以借助杠杆的情况下，刚需的预算都十分有限。由此限竞房面临改善型需求不够住，刚需买不起的窘境，去化艰难也不难理解。